19. Oktober 2018 - Fünf Fragen an: Reiner Nittka, GBI Holding, Frankfurter Allgemeine Zeitung, 19.10.2018, Immobilienmarkt, Seite 11
Sind private Unternehmen die besseren Investoren im sozialen Wohnungsbau als Genossenschajien oder kommunale Wohnungsunternehmen?
Es geht nicht darum, wer der Bessere ist. Bei Projekten des geförderten Wohnungsbaus müssen private Unternehmen einfach zwingend eingebunden werden, wenn man jetzt den enormen Rückstand beim Angebot preisgünstiger Unterkünfte aufholen will. Und in der Tat: Meist sind die Privaten schneller beim Bauen.
Unter welchen Bedingungen können private Investoren am sozialen Wohnungsbau überhaupt Geld verdienen?
Die GB! konzentriert sich derzeit auf Bundesländer, deren Förderprogramme auskömmlich sind und die auch den privaten Bauträgern eine echte Chance geben. Dies sind insbesondere Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg und Niedersachsen sowie - mit Abstrichen - Hessen, Schleswig-Holstein und Hamburg. Es ist derzeit genügend Anlagekapital im Markt, auch für gefördertes Wohnen. Wir sprechen dazu mit klassi-schen deutschen, konservativen Investoren, wie Stiftungen, Pensions- und Versorgungskassen oder Versicherungen. Diese sind auch mit einer niedrigen Verzinsung einverstanden. Für sie ist wichtig, dass die geförderte Miete sicher über lange Zeit fließt und es kaum Fluktuation bei Bewohnern gibt. Auch der soziale Aspekt spielt bei der Anlageentscheidung durchaus eine Rolle. Entscheidend ist aber für die Investoren Sicherheit und Kalkulierbarkeit.
Was schreckt private Projektentwickler denn ab?
Notwendig ist es , Förderregeln zu vereinheitlichen, und zwar bundesweit. Das würde erheblich Zeit und Kosten sparen. Bisher kann man Erfahrungen mit anderen geförderten Projekten kaum nutzen. Zudem sollte die Darlehensförderung durch einen Investitionszuschuss ersetzt werden. Und immer noch vergraulen viele Städte und Gemeinden Investoren mit unzeitgemäßen Vorgaben. Dazu gehört, vielerorts je Wohnung anderthalb bis zwei Tiefgaragen-Plätze zu verlangen. Da diese aber nicht in die Förderung ein-bezogen werden, sind die zwangsläufig so teuer, dass sich nachher kein Mieter findet.
Können Privatunternehmen das größte Problem des sozialen Wohnungsbaus, die Fehlbelegung, verhindern?
Die Mieten steigen auch bei privaten Investoren für die Dauer der Förderung (in der Regel 20 bis 30 Jahre) nur im gesetzlich vorgeschriebenen Ralunen. Und keiner muss eine Wohnung räumen, weil er plötzlich mehr verdient. Deshalb spielt es bei der Fehlbelegung keine Rolle, ob eine Wohnung von kommunalen Gesellschaften oder privaten Entwicklern gebaut wird. Entscheidend ist viel-mehr, ob die Politik bereit ist, Fehlbelegungsabgaben durchzusetzen oder - wie in Bayern - von einer Objekt- auf eine Subjektförderung umzustellen. Hier wird an Mieter ein einkommensabhängiger Zuschuss bezahlt, der alle zwei Jahre über-prüft und angepasst wird.
Wäre es nicht sinnvoller, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, mehr Bau-land auszuweisen und die Baunebenkosten wie die Grunderwerbsteuer zu senken, anstatt Milliarden an Steuergeldern in den sozialen Wohnungsbau zu stecken?
Um ehrlich zu sein, wir müssen alles tun. Denn nur so bauen wir annähernd die Anzahl der benötigten Wohnungen. Ein großer Fehler war es, den Ländern die Zuständigkeit für die Grunderwerb-steuer zu geben. Deren starker Anstieg belegt dies. Zudem brauchen wir dringend eine Bundesbauordnung - ein Projekt, das von vielen begrüßt wird, aber nicht vorankommt. Und jeder neue Mitarbeiter in einem Bauamt bringt mit sei-ner erteilten Baugenehmigung meist neue Bürger und neue Steuern in die Kommune - er rechnet sich also binnen kürzester Zeit. Die Ausweisung von Bauland ist ebenso eine der zentralen Aufgaben der Politik. Diese ist aber oft nicht mehr in der Lage, solche großen Projekte durchzusetzen. Man traut sich auf Entwicklerseite teilweise nicht mehr, Projekte für mehrere tausend Wohnungen zu starten. Oder diese dauern viele Jahre mit vollkommen offenem Ausgang. Zudem: Wenn wir ohne geförderte Projekte Normalverdienern bei der Wohnungssuche helfen wollen, bliebe nur eine individuelle Unterstützung durch Wohngeld. Doch diese käme den Staat ein Vielfaches teurer als die jetzige Regelung.
Die Fragen stellte Michael Psotta.
