09. März 2021 - Die Coronakrise sorgt für massive Umwälzungen. Davon betroffen sind auch Innenstädte. Viele Oberbürgermeister fürchten ein Ausbluten des lokalen Einzelhandels und damit Veröden ihrer Zentren. Welche Strategien gibt es dagegen, wie ist dieser Wandel zu gestalten und mit wichtigen Schlüsselimmobilien umzugehen? Im Interview plädiert Simon Hübner, Vorstandsmitglied beim Immobilienentwickler GBI, bei der Entwicklung von Quartieren sowie Zentren stärker auf die Vielfalt von Nutzungsoptionen zu achten. Dies mache Städte resilienter.
Die Coronakrise beschleunigt einen Wandel der Innenstädte
OBM: Herr Hübner, in deutschen Innenstädten finden tiefgreifende Transformationsprozesse statt. Im Augenblick mehren sich die Stimmen, die angesichts der Coronakrise und des damit verbundenen Drucks auf den stationären Einzelhandel ein Ausbluten der zentren befürchten. Wie blicken Sie als Immobilienentwickler auf dieses Thema?
Simon Hübner: Tatsächlich durchleben die Innenstädte einen großen Wandel. Der hat schon deutlich vor der Coronakrise eingesetzt, wird durch sie aber zusätzlich beschleunigt. Er stellt sowohl Projektentwickler als auch die Städte vor die Frage, wie sie mit den sich verändernden Bedürfnissen der Bevölkerung umgehen. Es geht unter anderem um den Trend zum Onlinehandel. Vorab: Ich glaube nicht, dass dieser den stationären Einzelhandel komplett zurückwirft. Doch es stimmt: Das Kaufverhalten der Menschen und wann sie in die Innenstädte gehen ändern sich. Dies betrifft etwa große Warenhäuser, die massive Frequenzverluste hinnehmen müssen. Offenbar verbindet die Gesellschaft neue Bedürfnisse mit ihren Innenstädten. Dies hat Leerstände zur Folge und bringt für Städte die Herausforderung mit sich, Umnutzungen und Revitalisierungen zu organisieren, etwa von großen Gewerbeflächen. Das wiederum wirft in der Stadtgestaltung vielschichtige andere Fragen auf, die über das einzelne Gebäude hinausgehen.
OBM: Was meinen Sie damit?
Simon Hübner: Wenn wir an die Umnutzung eines Warenhauses denken, mögen den Ideen dafür im Rahmen der Möglichkeiten des Gebäudes zunächst einmal keine Grenzen gesetzt sein. Aber: Neue Nutzungen bedürfen anderer Voraussetzungen als denen für eine Einzelhandelsimmobilie. Beim Warenhaus geht es beispielsweise um die Erreichbarkeit von Lkw für die Anlieferung der Waren. Ein kombiniertes Wohn- und Geschäftshaus braucht eine solche Erreichbarkeit in dieser Form nicht. Stattdessen rückt der Aspekt des gesunden Wohn- und Arbeitsklimas stärker in den Mittelpunkt.
Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden wirkt auf Quartiere
OBM: Das heißt, eine Umnutzung oder Revitalisierung darf nicht nur das einzelne Gebäude im Blick haben, sondern auch sein Umfeld ist wichtig.
Simon Hübner: So ist es. Eine innerstädtische Immobilie ist nicht isoliert und autark zu betrachten. Ihr gesamtes Umfeld spielt eine Rolle genauso wie die Frage, wohin sich die Stadt perspektivisch mit ihrer Innenstadt entwickeln will. Die Revitalisierung eines markanten Gebäudes muss sich in einen Entwicklungsprozess einordnen. Da geht es auch um die Möglichkeiten einer attraktiven Freizeitgestaltung im Umfeld der Immobilie.
OBM: Weitet das auch den Blick des Projektentwicklers, der sich aufgabengemäß eigentlich nur um ein Gebäude kümmert, auf das Quartier?
Simon Hübner: Der alleinige Fokus auf das einzelne Grundstück funktioniert zumindest für solche Szenarien, über die wir sprechen, generell nicht mehr – egal ob es sich um die Innenstadt oder ein neues Quartier am Stadtrand handelt. Der Entwickler braucht immer den Blick für das große Ganze. Es geht um ein Gesamtbedürfnis im Quartier und auch darum, welche Entwicklungsperspektiven die Kommune für das Viertel sieht. Die Menschen müssen sich dort gerne aufhalten. Etwa, weil es eine attraktive Gastronomie gibt, gefragte Einkaufsziele, Freizeitangebote und kulturelle Highlights. Also alles, was das Zentrum lebenswert macht. Und warum soll man nicht die Angebote miteinander verbinden: eine Vernissage in der Boutique, eine Buchhandlung mit Gourmetmeile, und ein Orchester spielt im Kaufhaus. Da müssen Denkgrenzen fallen. Ausnahmen davon sind möglicherweise einzelne Baulücken innerhalb eines gewachsenen Quartiers, die es nur mit einem Gebäude „aufzufüllen“ gilt, oder auch Flächen, deren Bebauung keine besonderen Effekte auf weitere Grundstücke hat.
Nutzungsmix als Zielvorgabe: Was passt zusammen?
OBM: In der Diskussion um den schrumpfenden Einzelhandel ist, neue Nutzungen in die Innenstädte zu bringen. Dazu gehören Wohnen, Arbeiten, das Handwerk. Aber funktioniert die Schreinerei neben dem Schlafzimmer? Welche Nutzungen gehen überhaupt zusammen?
Simon Hübner: Als Projektentwickler widmen wir uns intensiv dem Mixed Use, also der Frage, wie sich Raumlösungen für unterschiedliche Zielgruppen zusammenbringen und miteinander vereinbaren lassen. Das zielt sowohl auf den Mixed Use innerhalb eines Gebäudes ab als auch auf die auf mehrere Gebäude verteilte Mischung innerhalb eines Quartiers. Je größer man räumlich denkt, desto mehr Kombinationsmöglichkeiten ergeben sich. Hier haben wir Beispiele, wie sich teils konträr zueinanderstehende Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten oder die Kita zusammenbringen lassen. Aber: Man muss sich auch der Grenzen bewusst sein. Es geht nicht nur darum, Nutzungsmischungen technisch und baulich zu ermöglichen – sie müssen in der täglichen Praxis funktionieren. Wenn in Ihrem plakativen Beispiel der Betrieb in der Schreinerei per se dazu führt, dass der Nachbar um seinen verdienten Schlaf gebracht wird, entstehen Konflikte. Dann haben die Planer einen grundlegenden Fehler gemacht.
OBM: Wo liegen denn die Grenzen, was Nutzungsmix betrifft?
Simon Hübner: Erstens dort, wo das Baurecht einzelne Nutzungen nicht mehr zulässt. Zweitens dort, wo technische Vorschriften und Normen den Kombinationen entgegenstehen. Und drittens dort, wo der Sinn und Zweck, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu schaffen, nicht mehr erfüllbar ist. Diese drei Faktoren setzen dem Nutzungsmix innerhalb eines Gebäudes Grenzen. Dabei sind insbesondere die ersten beiden Faktoren dynamisch: Das Baurecht passt sich bisweilen dem Bedürfniswandel an. Und bei der Planung eines urbanen Quartiers, das den Bedingungen Identität, Konnektivität und Mobilität gerecht wird, können in Nuancen bestimmte Notwendigkeiten durchaus in Kauf genommen werden.
Der Wandel der Innenstädte als Gestaltungsaufgabe
Es geht um die Frequenz in der City: „Je mehr Bedürfnisse die Innenstadt abbildet, desto resilienter wird sie, desto besser ist es für die Vitalität des Zentrums – auch für den verbliebenen Vor-Ort-Handel“, sagt Simon Hübner. (Quelle: GBI Holding/Glasgow Fotografie)
OBM: Zurück zur Ausgangsfrage. Wenn wir auf die Innenstädte schauen – ist es nicht utopisch zu meinen, man könne den verschwindenden Handel zurückholen oder Innenstädte in diesem Sinne vor einer Veränderung "retten"? Wie zukunftsträchtig ist der Einzelhandel in der City überhaupt?
Simon Hübner: Der gesellschaftliche Wandel und die Veränderung der Bedürfnisse der Menschen lassen sich nicht aufhalten. Der Rückzug des Handels wird sich wohl nicht verhindern lassen. Es bleibt nur die Frage, ob ein Teil noch „zu retten“ ist. Beziehungsweise vielmehr: Wie attraktiv sich eine Stadt in diesem Veränderungsprozess entwickeln kann, dass sie dem stationären Einzelhandel auch in der Zukunft noch Standortoptionen bietet. Das können beispielsweise kleinere Ladenflächen als die eines Warenhauses sein, in denen Produkte eher ausgestellt werden, wohingegen der Kauf dann online stattfindet. Man kauft online, kommt aber zum Anprobieren und Stöbern, zur Beratung im Laden vorbei. Denn bei allem Wandel des Kaufverhaltens: Das Bedürfnis, ein Produkt vor dem Kauf sehen, anfassen oder anprobieren zu dürfen, gibt es nach wie vor – auch wenn es je nach Produktgruppe unterschiedlich ausgeprägt ist. Würde der Einzelhandel komplett verschwinden, blieben solche Bedürfnisse unerfüllt. Insofern glaube ich, dass derartige Formen des Einzelhandels in Innenstädten, verbunden mit Gastronomie, Parkanlagen und Plätzen mit hoher Aufenthaltsqualität, durchaus ihre Berechtigung beibehalten.
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