Vor fast 10 Jahren hat die GBI zusammen mit IWH Immobilienwerte Hamburg (ehemals Fondshaus Hamburg) das studentische Wohnen als absolutes Nischenprodukt investmentfähig gemacht und erfolgreich mehrere geschlossene Fonds kreiert und platziert. Heute freuen wir uns, unseren Generationswohnfonds vorstellen zu können. Ein Fonds, der neben dem geförderten Wohnungsbau auch andere Nischenthemen wie altengerechtes Wohnen, studentisches Wohnen, Mikrowohnen, betreutes Wohnen und Serviced Apartments abbilden wird.
Gemeinsam mit der FDS gemeinnützigen Stiftung, als Tochter der Moses Mendelssohn Stiftung, war die GBI frühzeitig in die Entwicklung von geförderten Nutzungsarten eingebunden. Bereits seit 1971 betreibt die FDS gemeinnützige Stiftung geförderte Studentenwohnheime, während die GBI AG diese entwickelt. Die Förderbedingungen haben sich in den einzelnen Bundesländern mit der Zeit sehr unterschiedlich entwickelt und es mussten de facto 16 unterschiedliche Förderstrukturen analysiert und die Projekte entsprechend darauf angepasst werden – keine einfache Aufgabe.
Im Jahr 2012 wurde mit der Marke SMARTments student auf die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für junge Menschen in Ausbildung reagiert: In zentraler Lage, mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr entstehen seither die voll ausgestatteten Studentenhäuser. Die FDS gemeinnützige Stiftung verfolgt mit dem Betrieb keine Gewinnerzielungsabsicht, sondern rechnet nur Verwaltungskosten ab. Dort wo Städte und Gemeinden wieder Fördermittel für studentischen Wohnraum bereitstellen, werden neben freifinanzierten SMARTments student, auch vermehrt wieder öffentlich geförderte Wohnheime entwickelt, die zu deutlich niedrigeren Mieten angeboten werden können. Ein bereits erstelltes Projekt-Beispiel ist das SMARTments student in Essen – aktuelle Entwicklungen laufen in der Theodor-Yorck-Straße in Hamburg und in der Werstenerstrasse in Düsseldorf.
Eine ähnliche Ausgangslage haben wir auch im freifinanzierten Wohnungsbau. Die GBI hat es sich seit 2017 zur Aufgabe gemacht, neben dem studentischen Wohnen auch bezahlbaren freifinanzierten und geförderten Wohnungsbau zu schaffen.
Vor 500 Jahren stiftete Jakob Fugger mit „der alten Fuggerei in Augsburg“ die heute älteste Sozialbausiedlung der Welt. Schon damals bewegte ihn die Frage, mit der sich noch Generationen von Architekten, Städteplanern und Sozialpolitikern nach ihm beschäftigen sollten und die bis heute nichts von ihrer Dringlichkeit verloren hat: Wie kann in den städtischen Ballungsräumen günstiger und dennoch attraktiver Wohnraum geschaffen werden?
Heute ist dies ein Thema mehr, das die Mitte der Gesellschaft betrifft: Bereits ein Polizist und eine Lehrerin mit drei Kindern sind als gemeinsamer Haushalt mit ihrem Einkommen berechtigt, bspw. in Bayern einen Anspruch auf eine geförderte Wohnung zu haben.
Sozialen Wohnungsbau verbinden heutzutage viele Menschen in Deutschland noch mit Siedlungen wie dem Märkischen Viertel in Berlin oder Neuperlach in München – ein vollkommen überholtes Bild.
Die GBI zeigt, dass es mittlerweile auch möglich ist attraktiven geförderten Wohnungsbau zu realisieren, der von freifinanziertem Wohnungsbau nicht zu unterscheiden ist. Geförderte Wohnungsbauprojekte sind fester Bestandteil von Quartiersentwicklungen, in denen Brennpunkte vermieden und eine kulturelle und soziale Durchmischung entstehen soll. Durch die breite Produktpalette der GBI kann die Entstehung einseitig genutzter Quartiere verhindert werden. Uns ist in Zusammenarbeit mit Kommunen, Landkreisen und Länderregierungen wichtig, dass wir eine verlässliche Planung der Baumaßnahmen ermöglichen. Dies hat den Vorteil, dass die gesamte Abwicklung durch einen Entwickler erfolgen kann – mit einer entsprechenden Garantie für Kosten- und Terminsicherheit. Bereits umgesetzte Projekte sind beispielsweise Herzogenaurach, Würzburg, Fürth, Langenhagen bei Hannover oder Bestände in Simmern und Eschwege.
Die GBI AG beabsichtigt dazu mit der Universal-Investment-Gesellschaft mbH („Universal-Investment“) die Auflage und Verwaltung eines offenen inländischen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen und dem Investitionsschwerpunkt Immobilien mit Anlageschwerpunkt Generationenwohnen. Dieser soll ausschließlich institutionellen Anlegern angeboten werden. Dabei werden Leistungen im Rahmen von An- und Verkäufen, der tatsächlichen Bewirtschaftung sowie von Projektentwicklungen übernommen. Das Zielvolumen des Fonds beträgt EUR 350 - 500 Mio. Es kann ein Fremdkapitaleinsatz von bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes aller zum Sondervermögen gehörenden Immobilien vorgenommen werden. Der Spezial-AIF soll durch Universal-Investment als Service-KVG aufgelegt und verwaltet werden. Es ist vorgesehen, ein Seed-Portfolio mit Projektentwicklungen aus der GBI Unternehmensgruppe einzubringen. Es handelt sich dabei um eigene, bereits gesicherte Projektentwicklungen der GBI, welche als Forward-Deal schlüsselfertig in den Fonds eingebracht werden. Zudem können wir auf dem Markt weitere, externe Developments und Bestandsobjekte für den Fonds erwerben. Dies haben wir im Übrigen bereits für den Hotelfonds der Bayerischen Versorgungskammer, für den wir seit 2019 exklusiv mandatiert sind, mehrfach erfolgreich bewiesen.
Der offene Spezial-AIF kann für einen Investor als Individualfonds oder auch mit mehreren Investoren aus dem Kreis der Versicherungen, Versorgungswerke und Banken gezeichnet werden, wobei maximal fünf Investoren angestrebt werden. Die Ausschüttungsrendite wird nach allen Kosten und je nach Portfoliostruktur zwischen 3,50% p.a. und 4,00% p.a. liegen. Der Anleger hat somit die Chance in ein Produkt zu investieren, welches nicht nur nachhaltig und sozial ist, sondern zudem noch eine positive Realrendite ermöglicht.
