Es ist etwas in Bewegung gekommen. Nachdem das Thema gefördertes Wohnen jahrzehntelang vernachlässigt wurde, herrscht nun breiter Konsens, dass gehandelt werden muss. Der Bund stellt in den kommenden Jahren 14,5 Milliarden Euro bereit, um den Wohnungsbau zu fördern. Mehr noch: Man ist sich weitgehend einig, dass viele Akteure zusammenarbeiten müssen, damit in großem Maßstab neue Wohnungen zu vernünftigen Konditionen entstehen können. Den Entwicklern kommt dabei eine besondere Aufgabe zu, der sich die GBI nun schon seit mehreren Jahren annimmt.
Wer heute mit besten Absichten in ein gefördertes Produkt investieren möchte – und das sind in Zeiten von ESG viele – sieht sich einer Vielzahl unterschiedlicher Anforderungen und öffentlicher Förderbedingungen gegenüber. Je nach Bundesland gibt es eine Subjekt- oder Objektförderung, es gibt verbilligte Kredite oder direkte Zuschüsse. Manche Kommunen erlauben die Kombination mit frei finanziertem Wohnungsbau, stellen verbilligte Grundstücke zur Verfügung und sind froh über das Investment privater Akteure. Andere – wie Berlin – stützen sich bisher ausschließlich auf die Expertise ihrer städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Der Senat von Berlin besteht bei privatem Investment zwar auf einem Mindestanteil geförderter Wohnungen, nutzt aber im größeren Maßstab weder Willen noch Möglichkeiten privaten Investments, indem er zum Beispiel verbilligten Baugrund mit der Nutzungsbindung geförderten Wohnbau auch privaten Immobilienentwicklern in einem aufgeheizten Immobilienmarkt zur Verfügung stellt. Die Klagen über die privaten Bauherren wirken da besonders wohlfeil.
Investoren sind mittlerweile äußerst interessiert daran, das Geld ihrer Kunden in nachhaltigen, langfristig rentablen Immobilien anzulegen. Das gilt insbesondere für institutionelle Anleger wie etwa große deutsche Versorgungskassen oder Versicherungen, aber auch für große Immobilienfonds deutscher Banken. Sie legen das Geld ihrer Kunden in Produkten an, die diese womöglich selbst nutzen – schließlich sind in manchen Bundesländern fast die Hälfte der Menschen dazu berechtigt, in einer geförderten Wohnung zu leben. Auch für regionale Banken sind Investments vor Ort eine attraktive Möglichkeit, das Geld mit gesellschaftlichem Nutzen bereitzustellen.
Dem Entwickler fällt dabei die Aufgabe zu, passende Grundstücke zu finden, maßgeschneiderte Konzepte zu entwickeln und vor allem mit den Akteuren vor Ort zu verhandeln. Braucht es Studentenwohnen oder sollen vor allem Senioren bedacht werden? Welche Nahversorgung ist nötig? Müssen Kitas oder Schulen mit gebaut werden. Und nicht zuletzt: Wie lässt sich der Ablauf so gestalten, dass die Häuser zum Schluss in private Hände übergehen können, die sozialen Aspekte und die langfristige Mietpreis-Bindung aber gewahrt wird?
Wir sehen es als unsere Aufgabe, die Politik einzubinden und den Weg für private Geldgeber zu ebnen. Es ist an vielen Stellen auf Seiten der Verwaltung erfreulich viel Offenheit zu erleben. So hat etwa das Bundesland Hessen mittlerweile seine Förderbedingungen so angepasst, dass auch Investmentgesellschaften mit entsprechenden Auflagen, in geförderten Wohnungsbau investieren können.
Wir freuen uns, dass wir in den vergangenen Jahren zahlreiche Investoren vom Produkt „Gefördertes Wohnen“ überzeugen konnten. So erwarb beispielsweise die Catella Real Estate für ihren Fonds „KCD- Catella Immobilien mit Sozialer Verantwortung“ ein Wohnungsbauprojekt in Regensburg mit angeschlossener Kita. Die Commerz Real investierte in 97 geförderte Einheiten in der Wohnanlage „Seetor Living“ in Nürnberg für den „hausinvest“, den größten offenen Immobilienfonds Deutschlands. Hier sollen zukünftig bis zu 30 Prozent auf gefördertes Wohnen entfallen. Und, nicht zuletzt: Die Hanse Merkur Grundvermögen hat für 130 Millionen Euro sechs Wohnimmobilien der GBI für ihren AIF-Spezialfonds erworben und die GBI gebeten, bei der Auflage ihres ESG-Wohnfonds mit einem Volumen von einer halben Milliarde Euro mitzuwirken – ein eindrucksvolles Statement zur Bedeutung des geförderten Wohnens für die Zukunft.
In Zukunft werden noch weitere Felder des geförderten Segments wichtig werden – und auch hier hoffen wir auf die Flexibilität und Offenheit von Kommunen und Investoren. Das geförderte Seniorenwohnen wird sicherlich an Bedeutung gewinnen und bildet sich schon jetzt in einzelnen Projekten der GBI ab, indem wir beispielsweise mit großen Wohlfahrtsverbänden für die ambulante Versorgung kooperieren. Um dieses Zukunftsthema auf eine breite Investmentgrundlage zu stellen, werden wir mit dem neuen Produkt SMARTments senior living an den Markt gehen. Damit wollen wir bezahlbares Wohnen auch für die stark wachsende Gruppe der Senioren anbieten.
Beitrag von Reiner Nittka. Reiner Nittka ist Vorstandssprecher der GBI Holding AG.