Strategien im Wohnungsbau

Die Mieten steigen in vielen Städten und Gemeinden unseres Landes, besonders aber in Großstädten wie München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt stark an. Daher ist der Ruf nach mehr gefördertem Wohnraum in aller Munde. Der Bund, die Länder und auch viele Kommunen stocken aus diesem Grunde ihre Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf. Tatsächlich fallen aber trotzdem deutlich mehr Wohnungen aus der Mietbindung als neue hinzukommen. Es rächt sich nun, dass die Politik über Jahrzehnte den öffentlich geförderten Wohnungsbau - früher eher bekannt unter der Bezeichnung „Sozialer Wohnungsbau“ - fast vollständig vernachlässigt hat.

Die GBI Wohnbau GmbH beschäftigt sich umfangreich mit Sozialimmobilien verschiedenster Art. Es werden geförderte Mietwohnungen, Studentenwohnheime - geförderte ebenso wie frei finanzierte - , Pflegeheime und Kindergärten entwickelt und teilweise auch selbst bewirtschaftet. Die GBI Wohnungsbau ist in den Bundesländern aktiv, die über ein kostendeckendes Fördersystem verfügen. Die Aufgabenstellung ist allerdings sehr komplex, da die Förderbestimmungen in jedem Bundesland anders sind und sich zudem die Bestimmungen auch laufend verändern, bzw. aktualisiert werden. Darüber hinaus gibt es zum Teil ergänzende kommunale Förderungen, die beachtet werden müssen. Unser Ziel ist es, die bisherigen Erfahrungen auszubauen. Der geförderte Wohnungsbau hat unseres Erachtens noch erhebliches Potenzial.

Neben den Landes- bzw. kommunalen Förderprogrammen des sozialen Wohnungsbaus sind ergänzende KfW-Programme immer wichtiger geworden. Ohne KfW-Programme wäre bei einer überwiegenden Anzahl der Projekte keine hinreichende Rentabilität möglich. Auch hier müssen wir in der Planung und Bau weitere Erfahrungen sammeln, um beispielsweise den KfW 55 Standard mit vertretbaren Kosten umsetzen zu können. Kombinationen aus Photovoltaik und Mieterstrommodellen führen zum Beispiel zu Vorteilen im Bau und während der Betriebsphase. Hier müssen sind die vielen neuen technischen Innovationen und auch rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten wie zum Beispiel das Contracting nutzen.

Insgesamt sind wir mit 20 Projekten, die entweder notariell gesichert sind oder sich im Bau befinden, gut aufgestellt. Das Investitionsvolumen dieser Projekte beträgt 320 Millionen Euro. 

Leider sind es oft die Kommunen, die selber den geförderten Wohnungsbau erschweren: Typisch sind in diesem Zusammenhang ausufernde PKW Stellplatzanforderungen. Viele Städte und Gemeinden verlangen pro Wohneinheit 1,5 bis 2 Stellplätze und machen damit das Bauvorhaben von vornherein unwirtschaftlich. Dies obgleich gerade die in den geförderten Wohnungen lebenden Familien sich in der Regel nur einen PKW leisten können. Hier zeigen die Bundesländer Berlin und Hamburg, dass es auch ohne Stellplatzsatzung geht. Zumindest sollten neue Mobilitätskonzepte, wie Carsharing stärker beim Stellplatznachweis berücksichtigt werden.

Im Immobilienvertrieb haben wir neue und auch positive Akzente. Viele Fonds richten Ihre Investments ausschließlich auf nachhaltige und soziale Wohnungsinvestitionen aus. Unsere Produkte erfüllen diese ESG Standards. Insofern lassen sich neue Partnerschaften begründen, zum Beispiel auch mit institutionellen Anleger wie Stiftungen oder Pensionskassen. 

Jetzt, in der Coranakrise, zeigt sich auch der große Vorteil des geförderten Wohnungsbaus für die Endinvestoren: Aufgrund der durch die Förderprogramme subventionierten Mieten gibt es kaum Vermietungsprobleme oder Mietausfall. Diese hohe Ertragsstabilität ist derzeitig sehr gefragt.

Letztendlich beobachten wir auch die neuen Trends, wie zum Beispiel die Holzbauweise. Diese wird vielfach von den kommunalen Entscheidungsträgern gewünscht. Unser erstes Projekt in Holzbauweise wird in diesem Jahr in Würzburg fertiggestellt. 

Wir gehen davon aus, dass die KfW künftig die Holzbauweise auch fördern wird und damit dieses Segment weiter an Bedeutung gewinnt.

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