Berlin, 13. August 2019 - Ursprünglich sollte und wollte der rotrot-grüne Senat den neuen Stadtentwicklungsplan Wohnen in dieser Woche beschließen. Doch Regierungschef Michael Müller (SPD) stoppte den Entwurf am Dienstag. Der Plan enthalte nicht genug Flächen für den Wohnungsneubau, erklärte Senatssprecherin Claudia Sünder nach der Senatssitzung. Größere Entwicklungen von Neubauflächen sind nicht bekannt.
Stattdessen versucht man durch gesetzliche Regelungen die Mieten im Bestand einzufrieren – dies ist gut für die Haushalte, welche in Berlin häufig noch recht günstig mit alten Mietverträgen wohnen können. Nachfrage und Angebot stehen in einem krassen Missverhältnis zueinander. Immerhin wächst die Bevölkerung Berlins >jährlich um rund 40 000 Personen. Meist handelt es sich hierbei um eine eher junge Bevölkerungsgruppe. Neu gebaut werden jedoch fast nur teure Eigentumswohnungen. Ein kurzer Blick in die Immobilienportale zeigt ein abwegig hohes Kosten- und Mietniveau im innerstädtischen Bereich von Berlin (Großer Tiergarten, 10 Kilometer Umkreis).
So werden für Ein- und Zweizimmerwohnungen Kaufpreise von durchschnittlich 6800 Euro/qm Wohnfläche verlangt. Dem stehen Mieten von monatlich 20,56 Euro/qm gegenüber. Demnach müssen Mieter für eine 60 qm Zweizimmerwohnung rund 1230 Euro kalt bezahlen. Zuzüglich Mietnebenkosten und Strom steigt die Gesamtkosten schnell auf etwa 1500 Euro monatlich. Bei Betrachtung der größeren Wohnungen fallen die Kaufpreise mit 9270 Euro/qm nochmals deutlich höher aus. Hier hingegen liegen, wegen der absoluten Größenordnungen, die Mieten mit knapp 17 Euro/qm etwas günstiger als bei den kleineren Wohnungen. Es stellt sich die Frage, wie viele Familien mit vier Personen können sich eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung, die monatliche Kosten von rund2100 Euro verursacht, leisten?
Neubaumaßnahmen werden erheblich durch städtebauliche Verträge, die den Bauträger dazu zwingen mindestens 30 Prozent der geplanten Wohnungsflächen als geförderte Mietwohnungen zu errichten, belastet. Hinzu kommen noch Beiträge für Kindergarten- und Schulplätze.
Die Knappheit an Bauland befeuert eine Bodenspekulation, welche Neubauten inzwischen mit 2000 bis 2500 Euro/qm Wohnfläche allein für Grund und Boden belasten. Da heutzutage auch die Baukosten stark ansteigen, muss man für den Bau und die Baunebenkosten einschließlich Zinsen der Bauzwischenfinanzierung mit gut 2800 Euro/qm Wohnfläche rechnen.
Daher kann ein seriös kalkulierender Bauträger eine Eigentumswohnung derzeit kaum unter 5500 Euro/qm anbieten. Für einen am Mietwohnungsbau interessierten Investor, wie dies deutsche Versicherungen und Pensionsfonds durchaus sind, verteuert sich das Engagement nochmals um acht Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Gericht, somit auf 5940 Euro/qm. Einen Euro monatlich/qm muss der Investor als Rücklage für Instandhaltung und Verwaltung ansetzen. Selbst wenn der Investor mit keinem Ansatz für die bauliche Erneuerung (Afa) rechnet, diese später aus den Mieterhöhungen bestreitet und sich dauerhaft mit einer Verzinsung von drei Prozent begnügt, führt dies zu einer Kostenmiete von 14,85 Euro/qm.
Was also müsste geschehen?
Zunächst solltem konsequent Entwicklungsgebiete in den durch die S-Bahn gut angebundenen Randlagen ausgewiesen werden. Dabei sind alle gesetzlich möglichen Instrumente, wie Bauverpflichtungen bis zur Enteignung, einzusetzen, um zu günstigeren Bodenpreisen – etwa 400 Euro/qm Wohnfläche – zu gelangen.
Auch könnte man, wie etwa in den Niederlanden, bis zu sechs Monate nach Fertigstellung auf die Grunderwerbsteuer verzichten. In Dänemark wird sie nicht erhoben, in Schweden beträgt sie lediglich 1,5 Prozent. In Deutschland verteuert zudem die Umsatzsteuer die Immobilen. Damit würde man institutionellen Anlegern, die sich ja meistens eines Projektentwicklers bedienen, das Engagement deutlich erleichtern. Grundsätzlich sollten in Entwicklungsgebieten überwiegend Mietwohnungen, die grundbuchlich durch Grunddienstbarkeit mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu sichern sind, vorgesehen werden.
Die Mieten sollten jährlich nur um 1,5 Prozent erhöht werden dürfen, sodass langfristig die Mieten sich im Rahmen der allgemeinen Verteuerung bewegen.
Über Wettbewerbe wären dann die Grundstücke an interessierte, eben auch private Investoren, zu vergeben. Dabei wären nur der Bebauungs- und Masterplan und eine klar definierte Baubeschreibung vorzugeben. Unter diesen Bedingungen dürften sich dann Mieten von neun bis zehn Euro/qm darstellen lassen.
Der Investor könnte verpflichtet werden, 50 Prozent der Wohneinheiten für sieben bzw. acht Euro/qm zu vermieten. Bei den übrigen Wohnungen könnte er dann die Anfangsmiete nach eigenem Ermessen festsetzen. Allerdings müssten auch diese Wohnungen der 30-jährigen Bindung als Mietwohnungen, mit einem jährlichen Mietsteigerungspotenzial von 1,5 Prozent, unterworfen werden. Auf diese Weise kann man effektiv den spekulativen Mieterhöhungen entgegenwirken.
Ein solches System führt zur deutlichen Ausweitung des Mietwohnungsbaus, in dem auch die Privaten aktiv einbezogen werden, sowie zu einer nach sozialen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten guten Durchmischung der Wohnanlagen.
