Die Mieten steigen in vielen Städten und Gemeinden stark an – besonders in Großstädten wie München oder Berlin. Daher ist der Ruf nach mehr gefördertem Wohnraum in aller Munde. Tatsächlich fallen aber deutlich mehr Wohnungen aus der Mietbindung als neue hinzukommen. Es rächt sich, dass die Politik über Jahrzehnte den öffentlich geförderten, sozialen Wohnungsbau vernachlässigt hat.
Wer investiert im geförderten Mietwohnungsbau? Es sind vor allem staatliche, kommunale oder kirchliche Gesellschaften. Das erforderliche Eigenkapital von 15% bis 20% muss dann in der Regel vom öffentlichen Eigentümer aus Steuermitteln aufgebracht werden. Weit sinnvoller wäre es, privates Kapital in den geförderten Mietwohnungsbau zu leiten. Ähnlich verhält es sich, wenn nach Jahrzehnten eine Sanierung der Wohnungen ansteht. Da die knappe Förderung die Bildung eines angemessenen AfA-Betrag nicht zulässt, muss wiederum die öffentliche Hand mit Steuergeldern einspringen. Tatsächlich aber kann nur die Kooperation von öffentlicher Hand und Privaten ausreichend Wohnraum schaffen.
Die GBI Gruppe beschäftigt sich umfangreich mit Sozialimmobilien verschiedenster Art. Sie entwickelt geförderte Mietwohnungen, Studentenwohnheime, Pflegeheime und Kindergärten. Hier wollen wir über die vielfältigen Erfahrungen berichten, die wir mit den Förderinstrumenten in verschiedenen Bundesländern gemacht haben. Leider haben explodierende Grundstücks – und Baukosten vielerorts zu Verhältnissen geführt, die soziale Bauvorhaben unwirtschaftlich machen. Insgesamt sind die Förderbedingungen unübersichtlich gestaltet und wirken auf Investoren abschreckend. Teilweise ist die Förderung nicht auskömmlich. Mit der folgenden kurzen Musterkalkulation wollen wir die grundsätzliche Problematik des geförderten Wohnungsbaus in Deutschland aufzeichnen.
Wir gehen von typischen Großstadtverhältnissen aus und setzen die Gesamtkosten mit rund 4.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an – einschließlich eines Zuschusses für den unrentierlichen Teil der im Regelfall erforderlichen Tiefgarage. Für diesen Investitionsaufwand würde man eine Kostenmiete von 13,13 Euro/qm Wohnfläche monatlich benötigen. Dabei gehen wir von einer recht knapp bemessenen Verzinsung von 2,75%, 1% Abschreibung auf die Baukosten und 1 Euro/qm monatlich für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis aus. Um den Bewohnern eine für sie vertretbare Miete anbieten zu können, müsste die öffentliche Hand mehr als die Hälfte der gesamten Investition subventionieren. Dies jedoch ist in keinem Bundesland der Fall. In der Regel decken die Förderbeträge, barwertig berechnet, zwischen 25% bis 35% der gesamten Investitionskosten ab. Infolgedessen haben sich in den großen deutschen Städten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf Modelle eigener Art herausgebildet. Dort schließen die Kommunalverwaltungen zwangsweise städtebauliche Vereinbarungen mit den Wohnungsbauträgern ab, wonach diese 20% bis 30% der Wohneinheiten als Sozialwohnungen herstellen und bewirtschaften müssen. Somit müssen diese geförderten Wohnungen aus dem frei finanzierten Teil quersubventioniert werden. Allerdings verteuert man damit auch den frei finanzierten Wohnungsbau beträchtlich. Die enormen Kostensteigerungen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass heute praktisch kein frei finanzierter Mietwohnungsbau mehr möglich ist.
Einen Vorteil hat die Mischung von frei finanzierten und geförderten Wohnungen jedoch: Man vermeidet exzessive Segregation, wie sie in den Großsiedlungen der 70er Jahre stattfand, und schafft sozial ausgewogene Wohnquartiere. Die einseitige Belegung dieser Wohnungen hat gewiss zu unerwünschten Effekten geführt. Heute sind Städteplaner bemüht, durch eine ausgewogene Struktur der Baugebiete solche Entwicklungen zu vermeiden. Es gibt auch keine Alternative zur Wohnbauförderung für einkommensschwache Mieter mit öffentlichen Mitteln, da die Marktverhältnisse fast in allen prosperierenden Gebieten unseres Landes zu gewaltigen Mietsteigerungen geführt haben. Auch die gesetzliche ”Mietenbremse” hat daran Entscheidendes nicht ändern können.
Für private Investoren stellt sich die Lage je nach Bundesland unterschiedlich dar. In Hamburg zum Beispiel darf die Miete über Jahrzehnte praktisch nicht erhöht werden. In Berlin muss der Investor neben der Quersubventionierung über die Grundstückskosten noch einen nicht unerheblichen Beitrag für die kommunale Infrastruktur leisten. Brandenburg wiederum leistet sich ein Fördersystem, das auf der alten ”Kostenmiete” beruht. Das Eigenkapital des Investors darf sich gerade noch mit 2% verzinsen. Die Vergaben der Gewerke haben einzeln zu erfolgen. Ergeben sich Einsparungen, wird nachträglich die Förderung gekürzt. Bei Kostenmehrungen hat der Investor Pech gehabt und muss den zusätzlichen Aufwand aus eigener Tasche bezahlen. Es versteht sich von selbst, dass ein so gestaltetes Förderprogramm abschreckend wirkt. Gerade Brandenburg mit seinen verkehrlich gut erschlossenen Umlandgemeinden im Berliner ”Speckgürtel” könnte einen wesentlichen Beitrag zur Linderung der Berliner Wohnungsnot beitragen.
Wenig zielführend sind die Förderdarlehen, die zwar in den Haushaltstiteln der einzelnen Bundesländer eingestellt werden, aber angesichts der niedrigen Kapitalmarktzinsen nur eine geringe Wirkung entfalten. Sinnvoller wären Investitions- oder laufende Aufwendungszuschüsse. Lediglich Baden Würtemberg räumt Antragsstellern die Möglichkeit ein, statt eines zinsloses Darlehens einen Baukostenzuschuss zu beantragen.
In den hessischen Richtlinien ist die Förderung von Bauträgern ausgeschlossen - also von Projektentwicklern, die die Bauvorhaben beispielsweise für institutionelle Investoren erstellen. Überhaupt wird für Versicherungsgesellschaften und anderen institutionelle Investoren ein Engagement im geförderten Mietwohnungsbau erschwert. Sinnvoll wäre hier die Förderung über direkte Investitionszuschüsse.
Hinzu kommt: Unser striktes Kündigungsrecht hat dazu geführt, dass vermutlich in rund 50 Prozent der geförderten Mietwohnungen heute Mieter leben, die eigentlich zu viel verdienen. Offizielle Statistiken hierzu gibt es nicht. Früher mussten solche Mieter eine Fehlbelegungsabgabe bezahlen. Diese Regelung hat man aber wegen der angeblich zu aufwändiger Verwaltungskosten wieder abgeschafft. Lediglich Bayern verfügt über ein Fördersystem, bei dem der Mieter die ortsübliche Miete bezahlen muss, wenn sein Einkommen über einen bestimmten Grenzwert steigt.
Oft sind es auch die Kommunen selbst, die wenig zum Gelingen eines Bauvorhabens für bedürftige Mieter beitragen. Typisch sind in diesem Zusammenhang ausufernde Stellplatzanforderungen. Viele Städte und Gemeinden verlangen pro Wohnheit bis zu zwei Stellplätze für PKWs und machen damit das Bauvorhaben von vornherein unwirtschaftlich. Hingegen kommen die beiden größten deutschen Städte Berlin und Hamburg völlig ohne eine Stellplatzauflage aus. Allerdings scheitern hier die allermeisten geförderten Wohnbauprojekte an den enormen Grundstückspreisen. Interessanterweise wird in keinem Bundesland der Bau von Tiefgaragen mitgefördert.
Welch katastrophale Entwicklung durch spekulativ überhöhte Grundstückspreise ausgelöst werden kann, ist am besten in unserer Hauptstadt zu beobachten. Dort haben die Grundstückspreise im innerstädtischen Bereich inzwischen 2000 bis 2500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erreicht. Dies hat zu Kaufpreisen von 5000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter für ziemlich mittelmäßige Lagen geführt. Für Normalverdiener ist dies unbezahlbar. An frei finanzierten Mietwohnungen ist angesichts dieser Kostenentwicklung ebenfalls nicht zu denken. Die Mieten müssten sich zwischen 17 und 20 Euro/qm Wohnfläche bewegen. Derartig hohe Mieten könnten in Berlin aber nur sehr wenige Menschen bezahlen.
Was also ist zu tun? Natürlich müssten die Kommunen in den Ballungsräumen mehr Bauland ausweisen und auch auf den Bau von PKW-Stellplätzen verzichten. Die Bauvorschriften sollten gestrafft und bereinigt werden, Entwicklungs- und Sanierungsgebiete könnten verstärkt ausgewiesen werden. Dabei wäre darauf zu achten, dass die Bodenspekulation nicht noch weiter Raum greift. Die gesetzlichen Instrumente hierfür sind vorhanden. Es fehlt der Politik jedoch oft der Mut, diese auch anzuwenden. Die Fördersysteme der einzelnen Bundesländer sollten vereinheitlicht und stärker auf ein personenbezogenes Wohngeld umgestellt werden, wie dies in Bayern der Fall ist.
Erschwingliche Mieten werden für lange Zeit ein großes Problem für die Politik bleiben. Eine Patentlösung ist nicht in Sicht.
